top of page
Ugyldig Tilstandsrapport

Oslo tingrett 10.11.2023 - dom om tilstandsrapportens gyldighet - ansvar takstmann

Da er det nylig avsagt en meget viktig dom knyttet til spørsmålet om ugyldig tilstandsrapport. Feil i rapportene medfører ikke total ugyldighet. Saken har meget stor betydning i forhold til takstmannsansvaret.

Prinsipiell vurdering av ugyldighet s. 24 flg (s. 28):

Fra dommen om ugyldighet «Til tross for forholdsvis klare lovgiveruttalelser, mener retten at dette neppe kan gjelde i alle tilfeller. Det kan neppe heller gjelde hele tilstandsrapporten, dvs. også opplysninger om forhold/boligdeler som det aktuelle avviket ikke relaterer seg til.»

Retten trekker frem urimeligheten av en slik rettsoppfatning, og at det strider mot grunnleggende avtalerettslige prinsipper. Hun skriver videre at ugyldighet/total ugyldighet ikke har vært lovgivers intensjon. Dette vil jeg tro hele bransjen er enige om.

Retten faller dermed ned på motsatt resultat av det tingretten gjorden i Skaugen-saken, og det betyr at vi nå bare må vente på at dette følges opp av Lagmannsretten og Høyesterett.

Da er vi kommet inn på rett spor igjen!

Det gjøres fortsatt mange feil i rapportene som vil medføre ugyldighet enten for det punktet det gjelder eller at hele rapporten blir ugyldig. Har domstolen tatt innover seg de enorme konsekvensene dette får? Den siste dommen trekker frem nettopp denne urimeligheten.

Det er fortsatt uklart hvordan de forskjellige forskriftsbestemmelsen skal tolkes, noe som medfører at takstmannen ikke vet hvordan man skal få dette riktig.

Hva skal til for at rapporten blir ugyldig? unntaket er «ubetydelige sett hen til manglenes art og omfang». Når er avviket ubetydelig? Retten gir et eksempel på dette i dommen.

Blir hele rapporten ugyldig eller kun det punktet som er knyttet til forskriftsbruddet?

Det er mange spørsmål som fortsatt må avklares. Vi har ikke tatt endelig stilling til om det siste dommen skal ankes. Men vil ta en avgjørelse på dette i løpet av de neste ukene. Det gjelder å finne den rette saken slik at man får en god rettslig vurdering av lagmannsretten og Høyesterett.

Jeg vil holde dere oppdatert om utviklingen,

Den tidligere dommen:

Retten drar først fra side 9 i dommen grundig gjennom lovteksten, forarbeidene til loven og takstmannsforskriften.

På side 12 fremkommer det at partene var enig i at rapporten ikke oppfyller kravene etter forskriften. Uenigheten dreier seg derfor om man skal ta ordlyden i loven på ordet slik at man tar tilstandsrapporten ut av saken og at man anser at kjøper ikke har lest denne i forkant av kjøpet.

 

Fra side 12 til 14 foretar retten deretter en avveining av argumenter for og i mot en slik forståelse og konkluderer med at rapporten skal sees bort fra i mangelsvurderingen:

Partene i foreliggende sak er enig i at tilstandsrapporten ikke oppfyller kravene etter
forskriften
. Tilstandsrapporten anses dermed ikke som godkjent. Helt sentralt for denne
saken er spørsmålet hvilken virkning en ikke-godkjent tilstandsrapport skal ha ved
mangelsvurderingen


I Prop. 44 L (2018-2019) gis det klart uttrykk for at kjøperen skal anses som aktsomt
uvitende om forhold som fremgår av en ikke-godkjent tilstandsrapport. I tilknytning til
forslaget til § 3-10 utdyper departementet på side 73 begrunnelsen for forslaget og
virkningen slik (rettens understrekninger):


«Dersom det er fastsatt forskriftskrav til tilstandsrapporter og de bygningssakyndige, får rapportene altså bare virkning for selgerens mangelsansvar hvis rapportene tilfredsstiller kravene. Med andre ord vil kjøperen anses som aktsomt uvitende om forhold som fremgår av en tilstandsrapport som ikke oppfyllerkravene i forskriften.


Et spørsmål som kan oppstå med reguleringen som er foreslått over, er hvordan det
vil stille seg hvis opplysninger som regelmessig bare fremgår av en tilstandsrapport, skulle inntas i andre salgsdokumenter for å unngå forskriftskravene til tilstandsrapporter. I slike tilfeller vil jo kjøperen rent faktisk ofte bli kjent med forholdene til tross for at det ikke foreligger noen godkjent tilstandsrapport. Departementet antar at aktørene ikke vil forsøke å omgå loven på denne måten, men legger til grunn at domstolene vil finne måter å skjære gjennom på hvis omgåelser likevel skulle bli et problem. I så fall vil det være nærliggende å se det slik at informasjon som typisk bare fremgår av en tilstandsrapport, eller som vanligvis bygger på en undersøkelse fra en bygningssakkyndig, ikke får virkning for mangelsspørsmålet med mindre informasjonen samtidig er inntatt i en godkjent tilstandsrapport. At man eventuelt må fingere aktsom uvitenhet hos kjøperen her, er en nødvendig konsekvens hvis forskriftskravene skal virke etter sitt formål.
Hensynet til selgeren bør normalt være ivaretatt ved at megleren har
opplysningsplikt om rettsvirkningene som er nevnt over, jf. eiendomsmeglingsloven
§ 6-3 andre ledd.»


Slik retten forstår forarbeidene, forutsettes det at tilstandsrapportene bare får virkning for
selgerens mangelsansvar hvis rapporten tilfredsstiller kravene i forskriften, og at den derav
anses som godkjent. Motsetningsvis skal kjøperen ved mangelsvurderingen anses for å
ikke kjenne til forhold som fremgår av en ikke-godkjent tilstandsrapport. Det er dermed
selgeren som bærer risikoen for at det ikke er gitt tilfredsstillende informasjon om boligen i
forkant av salget.


Forståelsen av avhl. § 3-10, jfr. forskriften § 1-5, er et sentralt tvistepunkt i denne saken,
ettersom det vil ha direkte betydning for mangelsvurderingen. Partene er enig om hvordan
innholdet i forarbeidsuttalelsene skal forstås. Uenigheten knyttet til seg til hvilken vekt
uttalelsen fra departementet skal tillegges.


Det er fra Skaugens side anført at forarbeidsuttalelsene skal legges til grunn etter sin
ordlyd. Selgersiden og regressaksøkte anfører at reelle hensyn taler mot en slik forståelse,
og at en slik rettstilstand vil skape usikkerhet med hensyn til hva som skal legges til grunn
dersom tilstandsrapporten i sin helhet tenkes bort. Det er videre trukket frem at en slik
tolkning strider mot den alminnelige rettsoppfatningen og prinsipper for alminnelig

avtaletolkning. Endelig gjøres gjeldende at tolkningen vil få en rekke uheldige
konsekvenser i praksis.


Retten er av den oppfatning at forarbeidsuttalelsene må legges til grunn ved tolkningen av
avhl. § 3-10, jfr. forskriften § 1-5. Retten er langt på vei enig med selgersiden og
regressaksøkte i at en slik forståelse strider mot prinsipper for alminnelig avtaletolkning.
Under henvisning til HR-2022-418 avsnitt 59 vises det til at det må være
informasjonsverdien til omverdenen av det som rent faktisk er skrevet i tilstandsrapporten,
som er avgjørende. Det er et generelt prinsipp at opplysninger kjøperen faktisk måtte
kjenne til skal legges til grunn. I lys av dette ville det isolert sett være nærliggende for
retten å forstå bestemmelsen slik at en ikke-godkjent tilstandsrapport må vurderes på lik
linje med andre momenter ved avtaletolkningen. Rettsanvenderen ville da være henvist til
en konkret vurdering av de enkelte delene av tilstandsrapportens innhold for så vidt gjelder
kvalitet og tydelighet.


Benestad Anderssen gir i Karnovs lovkommentar til avhl. § 3-10, note 13, utrykk for en
forståelse i samme retning:


«Dokumentet (den ikke-godkjente tilstandsrapporten) vil imidlertid fremdeles være
å regne blant «andre salgsdokument» og dermed noe som kjøperen er kjent med
(forutsatt at kravene som gjelder for andre salgsdokumenter – særlig
tydelighetskravet i annet punktum -, er oppfylt), med den konsekvens at kjøperen
ikke kan påberope seg forholdet».


Retten vil også tilføye at den er enig med selgersiden og regressaksøkte i at det er uheldig
at virkningen – å fingere aktsom uvitenhet hos kjøperen om innholdet i en ikke-godkjent
tilstandsrapport – ikke følger direkte av ordlyden i lov eller forskrift.


Når retten likevel mener at den må se bort fra innholdet i en ikke-godkjent tilstandsrapport,
vektlegger retten det som fremstår som en helt klar lovgivervilje. Det er i klartekst gitt
uttrykk for at å fingere aktsom uvitenhet hos kjøperen ved en ikke-godkjent
tilstandsrapport, er en nødvendig konsekvens hvis forskriftskravene skal virke etter sitt
formål, se sitat over fra Prop. 44 L (2018–2019) side 73. Et sentralt poeng for retten er
også at å fingere en aktsom uvitenhet hos kjøperen ved en ikke-godkjent tilstandsrapport
synes å samsvare med de overordnede hensynene bak lovendringen. Lovendringen er ment
å snu om på situasjonen hvor det tidligere var kjøperen som bar risikoen for skjulte feil og
mangler opp til terskelen «vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å
forvente». På side 6 i proposisjonen heter det:


«Når selgeren i utgangspunktet blir ansvarlig for alle feil og mangler ned til en viss
minsteterskel, antas dette å gi et sterkt insentiv til å meddele kjøperen informasjon
om boligen forut for avtaleinngåelsen. Departementet legger derfor til grunn at de
foreslåtte reglene vil være effektive virkemidler for å få selgere til å legge frem
blant annet tilstandsrapporter ved boligsalg. Tilstandsvurderinger fra
bygningssakkyndige vil kunne bidra til at i alle fall en del skjulte feil avdekkes forut
for salget og tas med i kjøperens beslutningsgrunnlag».


Retten antar videre at usikkerhet og mulige utilsiktede virkninger i første rekke vil
materialisere seg i en innkjøringsperiode inntil kunnskap om virkningene av ikke-
godkjente tilstandsrapporter stadfester seg blant aktørene.

For retten er det også et sentralt poeng at det i forskriften § 1-5 annet ledd er gjort unntak
for enkelte avvik fra kravene etter forskriften. Etter annet ledd kan tilstandsrapporten få
virkning etter avhl. § 3-10, altså regnes som kjent for kjøperen, ved avvik som er
«ubetydelige sett hen til manglenes art og omfang». Lovgiver har her tatt høyde for at
mindre avvik fra forskriftskravene ikke skal få uforholdsmessige og urimelige virkninger.

Retten går deretter inn og mangelvurderer avvikene og ser bort fra tilstandsrapporten ved disse vurderingene. 

Det retten i praksis gjør er at den foretar mangelvurderingen av forholdene basert på den abstrakte mangelsvurderingen etter § 3-2 (1) og ser bort fra risikoopplysninger som fremkommer av tilstandsrapporten.

«(1) Eigedomen har ein mangel dersom han ikkje er i samsvar med det kjøparen
kunne forvente ut frå mellom anna eigedomens type, alder og synlege tilstand.»

 

En ren vurdering av forventningene ut fra alder etc.

1. Krypkjelleren og fuktskader - mangler 

2. Bad 1 fra 1987 - ikke mangel grunnet alder.

3. Bad renovert i 2008 - tar bort TG 2 og «Ukjent slukløsning og membran» fra tilstandsrapporten og kommer til at baderommet utgjør en mangel.

4. Vaskerom modernisert 2008 - tar bort risikoopplysninger i tilstandsrapporten og kommer til at forholdet utgjør en mangel.

Det må antas at dersom tilstandsrapporten hadde vært gyldig, så hadde bad og vaskerom fra 2008 ikke utgjort mangler. 

Regress takstmann (dommens side 30 flg.):

Videre tar retten grundige vurderinger av aktsomheten opp mot hvert enkelt forhold i relasjon til takstmannsforskriften i regressomgangen. 

Spesielt går retten inn på dette med undersøkelser av Krypkjellere § 2-14/§ 2-15.

Videre forskriftens krav til hulltagning i forskriftens § 2-2 , feil tilstandsgradering etter § 2-23 og sluk og membran § 2-22. Den gjør også konkrete vurderinger av tilstandsgraderinger. Retten viser her til viktigheten av å følge NS 3600:2018 i den forbindelse.  

Vi regner med at dommen ankes og at man får en avklaring i en høyere instans etterhvert. Nå har vi fått avklart at dommen ikke ankes. 

Det takstmenn og takstingeniører fortsatt må gjøre er å holde et høyt presisjonsnivå når det gjelder å være klare og tydelige med formuleringene. Videre så må man følge forskriften og NS3600:2018 til punkt og prikke. 

 

bottom of page