Rettspraksis etter ny avhendingslov - Tolkning av takstmannsforskriften.
Som flere har fått med seg så kommer lagmannsretten til at det nå er vanskelig å hevde at rapportene blir ugyldige grunnet takstmannens feil. Dette gjelder både takstrapporten i sin helhet men også det punktet der man eventuelt har brutt takstmannsforskriften.
Dommen kan leses her:
Lagmannsretten opphever det tidligere instanser har kommet til rundt at kjøper skal regnes som å ikke ha lest det som fremgår av rapportene.
En viktig seier for takstbransjen som da ikke vil straffes urimelig hardt gjennom å belegge ansvar på avvik som fremkommer av rapportene.
Dommen vil ankes til Høyesterett for endelig avklaring. Om og når dette skjer får vi beskjed om før sommeren.
Anken ligger her.
Anketilsvar fra motpart ligger her.
Da er vi kommet inn på rett spor igjen!
Det er fortsatt uklart hvordan de forskjellige forskriftsbestemmelsen skal tolkes, noe som medfører at takstmannen ikke vet hvordan man skal få dette riktig og dermed ikke komme i ansvar.
Det er mange spørsmål som fortsatt må avklares. Det gjelder å finne de rette sakene slik at man får en god rettslig vurdering av tolkningene i rettssystemet.
Jeg vil holde dere oppdatert om utviklingen,
Da er det altså kommet kommet 5 relevante avgjørelser fra tingretten og 1 fra lagmannsretten og 25 avgjørelser fra Finansklagenemnda (Finkn) under ny lov, som sier noe om hvordan ansvaret for takstmenn og selger er i ferd med å utvikle seg. Vi venter fortsatt på at domstolene skal komme med flere dommer som da selvfølgelig har mye større vekt enn avgjørelsene fra Finkn, men Finkn-avgjørelsene kan si noe om hva vi kan forvente, og hvilke vurderinger som gjøres etter den nye avhendingsloven. Det forventes at det vil reises flere krav mot takstmann.
Takstmannsforskriften og Forarbeidene til avhendingsloven vil være sentrale ved forståelsen av disse vurderingene. I tillegg vil NS 3600:2018 være relevant.
Som vi forventet, kan man se at det blir en betydelig innstramming i forhold til den gamle loven, og det er ikke store unøyaktigheten eller upresise formuleringen som skal til, før ansvar for takstmann utløses. Det vises da til Finkn-avgjørelsene. Imidlertid kan det se ut som boligselgerselskapene har innrettet seg etter dette, og utbetaler i de sakene de skal, men at kjøpernes forventninger ofte kan være for høye i forhold til hva den nye loven innebærer. Dette fremgår klart av rettsavgjørelsene.
Har gulet ut det mest sentrale i avgjørelsene. Klikk på linkene for å lese avgjørelsene.
Ikke takstmannsansvar. Prinsipielle uttalelser (s. 28) om at det ikke blir total ugyldighet ved feil i rapporten. Tar også noen konkrete vurderinger av enkelte punkter i rapporten.
Tingrettsdom av 30.06.2023 Nord-Troms og Senja tingrett
Dommen viser til den abstrakte mangelsvurderingen i § 3-2 (1) og viser til at det ikke er noen endring i loven knyttet til dette. Fortsatt en konkret helhetsvurdering hvor momentene er eiendommens alder, synlige forhold og den informasjon som var tilgjengelig på salgstidspunktet, dvs. salgsoppgave, tilstandsrapporten, selgers egenerklæringsskjema og eventuelle muntlige tilleggsopplysninger.
Som nevnt i forarbeidene kan den som kjøper brukt bolig som oftest ikke forvente feilfrihet, og etter omstendighetene kan det også være slik at kjøper må finne seg i nokså betydelige feil og svakheter. Levetidsbetraktninger rundt bygningsdelene er fortsatt avgjørende.
Kjøper måtte betale fulle sakskostnader da det var gitt et tilbud som skulle vært akseptert.
Tingrettsdom av 26.05.2023 Oslo tingrett
Dommen viser til den abstrakte mangelsvurderingen i § 3-2 (1) og viser til forarbeidene Prop. 44 L (2018–2019) s. 85, jf. s. 59–60 rundt tolkningen av denne.
Retten konkluderer med at taket som var 34 år og gitt TG 2 + risikoopplysninger ikke utgjør et avvik etter § 3-2 (1). Det samme gjelder for varmekablene som også var 34 år gamle. Levetid på bygningsdeler avgjør sakene.
Kjøper måtte betale fulle sakskostnader.
Tingrettsdom av 09.02 2023 i Oslo tingrett (anket)
Dommen viser igjen til den abstrakte mangelsvurderingen i § 3-2 (1) og viser til at det ikke er noen endring i loven knyttet til dette. Gjør en grundig gjennomgang av det som er avtalt etter § 3-1 og vurderer dette opp mot § 3-2.
Kjøper måtte betale fulle sakskostnader da det var gitt tilbud som skulle vært akseptert.
FinKN 2024-654 - Multimur og El-anlegg.
Boligens gulvoverflater, konstruksjoner og grunnmur ble vurdert til TG 2.
Rom under terreng og drenering ble gitt både "TG 0 og 1" og TG 2. Det ble opplyst at det var
foretatt hulltaking uten å finne forhøyede fuktverdier, men at konstruksjonen hadde høyere
skadeomfang ved fuktpåkjenning, og krevde oppfølging med jevnlig ettersyn.
FinKN 2024-414 – 63 år gammel drenering § 1-4 samt § 2-15
Drenering - «mørk» TG 2 («Avvik som kan kreve tiltak») – Ikke mangel
Innvendige skader – TG 1 på overflater uten risikoopplysninger.
Ikke sett egenerklæringsskjemaet fra selger som nevner fukt. Brudd på NS 3600:2018 - skal foreligge en egenerklæring fra eier.
Skulle gjort hulltagninger – brudd på tydelighetskravet i § 1-4 samt § 2-15 om hulltagning. Prisavslag 125.000 av 168.000
Avgjørelse 2024-411 - 29 år gammelt tak § 2-10
Taktekking - "mørk" TG 2
Innvendige følgeskader - takkonstruksjon/loft TG 2, bilder av fukt i rapporten.
Takstmannen skulle anmerket fukt – brudd på § 2-10 om Inspeksjon av loft.
Prisavslag 150.000 av 220.000
Avgjørelse 2024-338 – El-anlegg av nyere dato 2014-19 § 2-18
El-anlegget - "mørk" TG 2 + mangler samsvarserklæring + anbefalt kontroll el-sakkyndig.
Takstmannen hadde ikke stilt spørsmål som angitt i § 2-18
Takstmannen må ha sett åpenbare avvik uten å kommentere.
Språkbarrierer ikke til hinder – eller må anmerkes.
Prisavslag 175.750 av 205.750
Avgjørelse 2024-193 – Bad fra 2017 § 2-2
Baderom
TG 1 overflater vegger himling
TG 2 overflater gulv grunnet manglende fall
TG 1 Membran, tettesjikt og sluk
«Det er ikke boret hull for fuktmåling da våtrom nylig er renovert.»
Egenerklæringsskjema: «Bygget nytt bad med egeninnsats»
Konklusjon: tilstandsrapporten ikke var i samsvar med minstekravene.
Ikke var foretatt hulltaking eller fuktmåling, § 2-2 utømmende regulerer.
Ikke påpekt manglende drensspalte fra innebygget sisterne, jf. forskriften § 2-2 fjerde og syvende ledd.
Motfall på badegulvet ha blitt gitt TG 3, ikke TG 2, iht. NS 3600:2018, jf. forskriften § 2-23 sjette ledd.
Prisavslag 200.000 av 328.251
Avgjørelse 2024-167 – fukt i kjeller og himling – Drenering fra 1937 § 2-16 og § 2-15
Bygård - Tilstandsrapporten hadde ingen opplysninger om boligens drenering og det fremgikk ikke opplysninger relatert til fukt i boligens underetasje. Det var angitt i rapporten at den var "basert på minimumskravet til "Forskriften for Avhendingslovens".
Himling kjøkken gitt TG 1
Takstmann har ikke beskrevet rom under terreng utover våtrom og overflater, at det ikke er tatt hull for å undersøke fukt i kjelleretasjen, og at det ikke er opplyst om årsaken til fravær av hulltaking. Tilstandsrapporten inneholder heller ingen opplysninger om at kjelleretasjens soverom er fuktkontrollert med egnet fuktmåleverktøy. Brudd på § 2-15
Forskriften § 2-16 femte ledd bestemmer at en opplysningsplikt om disse forholdene i utgangspunktet ikke gjelder der byggegrunn, fundamenter, grunnmur, drenering og sikring mot vann og fuktighet er en del av flere boligers fellesareal. Bestemmelsen gjelder likevel hvis byggegrunnen eller bygningsdelene har en særlig nær tilknytning til den aktuelle boligen. Slik sekretariatet ser det, skulle opplysninger om drenering og sikring mot vann og fuktighet vært gitt i vår sak da drenering og grunnmur har direkte tilknytting til boligens kjelleretasje. Brudd på § 2-16
Prisavslag 700.000 av 1.069.089
Avgjørelse 2024-152 - feil ved sluk – eldre bad § 2-2, jf. § 1-4.
Baderom
TG 2 overflater gulv – manglende fall og flis på flis.
TG 2 Membran, tettesjikt og sluk – sluk fra byggeår 2000.
«- Tiltak: Være klar over forholdet.»
Konklusjon: Brudd på forskriften § 2-2, jf. § 1-4.
Ikke bemerket at det mangler mansjett i sluket.
Prisavslag 90.000 av 236.250
Avgjørelse 2024-15 - bad – TG 1 renovert senest i 2017 § 2-2
Baderom
TG 1 på alt - «Bad er utført etter byggeforskrifter i perioden 1997-2010 og det foreligger ingen dokumentasjon.»
Brudd på § 2-2
-Bom i flis
-Manglende inspeksjonsspalte på sisterne
-Manglende fall til sluk
Prisavslag 200.000 av 270.000
Avgjørelse 2023-830 – Feil på TG 2 tak – kostnader § 2-22 og § 1-4
Takkonstruksjon vurdert til TG 2
Kostnadsestimatet for arbeidet var angitt til kr 50 000 – 100 000
Reell kostnad var på ca. kr 385 000
Brudd på § 2-22 andre ledd. sjablonmessig anslag på hva det vil koste å utbedre
prisavslaget settes til kr 100 000 etter fradrag for kjøpers egenandel.
tomannsbolig, hvor kjøpers eierandel er 71/167 må fordeles ut fra sameierbrøken.
Avgjørelse 2023-829 - Bad TG 3 - kostnader § 2-22 og § 1-4
Baderom vurdert til TG 3
Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjlkt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.
Kostnadsestimat : 50 000 - 100 000
Reell kostnad var på ca. kr 283 785
Brudd på § 2-22 andre ledd. sjablonmessig anslag på hva det vil koste å utbedre
prisavslaget settes til kr 125 000 etter fradrag for kjøpers egenandel.
Avgjørelse 2023-551 - pålagt serviceavtale § 2-7
Serviceavtale – pålagt særskilt serviceavtale
§ 2-7 - spørre eieren om når en gasskjele eller lignende varmesentral "var nytt, når det sist var service på anlegget, og om anlegget har brannsikring"
I tilstandsrapporten har takstmannen under punktet som gjelder varmesentral opplyst "Finnes ikke/ikke relevant". Takstmannen var kjent med at boligen hadde gasspeis og gassovn, og takstmannen synes ikke å ha innhentet de opplysningene han i henhold til forskriften skulle ha innhentet om anlegget.
Sør-Rogaland tingrett 07.02.2024 - Manglende stikktagning § 2-1 og § 2-11 annet ledd
Råteskader i fasade
§ 2-11 annet ledd, at det «skal» utføres stikktaking på typiske skadesteder.
Fremkommer ikke av rapporten om det er gjort stikktagninger.
«takstmannen i dette tilfellet hadde en særskilt oppfordring og en plikt til å foreta stikktakninger i et tilfellet som dette hvor store områder av husets fasade bestod av vinduer.»
Prisavslag kr 450.000 av 1.015.000,-.
FinKN-2023-90 - lekkasje fra innvendig taknedløp – TG 0 og 1 – takstmannsansvar
Saken viser hvordan Finkn tolker unøyaktigheter og manglende informasjon. Ut fra de faktiske omstendighetene er det objektivt sett gitt en feil tilstandsgrad da nedløpet var fra byggeår og selv om takstmannen ikke besiktiget taket så plasseres da den uriktige graderingen under hans ansvar.
Avgjørelsen gir også en lengre redegjørelse for forståelsen av takstmannsforskriften og konkluderer med ansvar for takstmannen.
Finkn 2023-92 ulovlighet branndør takstmannsansvar
En større ulovlighetssak der Nemnda plukker ut det ene punktet de mener det ikke er opplyst om i tilstandsrapporten. Det gjelder den ene branndøren som skulle vært anmerket i rapporten. Avgjørelsen er avsagt med dissens.
Finkn 2023-126 - feil ved taktekking – takstmannsansvar
Eksempel på en sak der takstmannen bommer på et forhold som var «lett synlige ved en kontroll». Som man ser så knytter de uaktsomhetsvurderingen direkte opp mot takstmannsforskriften og dens fokusområder. Det hjelper ikke at det er gitt TG 2 og noen risikoopplysninger i tilstandsrapporten. - punktet blir ugyldig.
Finkn 2023-218 feil ved el-anlegg – TG 2 – risikoopplysninger - ikke takstmannsansvar
I tilstandsrapporten ble el-anlegget gitt TG 2, og det bl.a. påpekt enkelte løse stikk, delvis skjult anlegg, og at en inntaksledning burde festes bedre. Ikke ansvar selger/takstmann.
Nemnda mener det springende punktet i saken er om de positive opplysningene i egenerklæringsskjemaet om el-anlegget i tilstrekkelig grad må sies å overstyre den forventning som i alminnelighet kunne utledes av boligens alder, risikoopplysningene som ble gitt i tilstandsrapporten om bl.a. "noe skjult el-anlegg", "enkelte løse stikk" og "inntaksledning som ligger til yttervegg bør festes bedre" samt angivelsen av TG 2 for el-anlegget i sin helhet.
Finkn 2023-221 - Feil ved bad – TG 1 – særlig om takstansvar - takstmannsansvar
Modernisert bad i 2011, opprinnelig bad fra 1987. I denne saken har takstmannen fraveket kravene i NS3424 med hensyn til hva som skal med i en tilstandsrapport. Det er også gitt feil TG på et gammelt baderom. De trekker frem viktigheten av at tilstandsvurderingen av baderom er riktig, tatt i betraktning høye kostnader.
Finkn 2023-278 - svikt ved drenering – TG 0 og TG 1 – lekkasje ved pipe - takstmannsansvar
44 år gammel drenering gitt TG 2. Innvendig konstruksjon rom under terreng TG 0 og TG 1. Avgjørelsen bygger på at det er gitt feil informasjon om de innvendige skadene og dette medfører da at man kommer til at kjøperne har krav på et større prisavslag
Avgjørelsen sier også noe om at forbeholdene må være spesifikke for å de skal overføre risiko. Formuleringen «redrenering ikke kan utelukkes» er dermed ikke spesifikt nok.
Avgjørelsen viser hvor stor forskjell det nå er mellom ny og gammel lov. 44 år gammel drenering ville aldri blitt mangel tidligere.
Meget grundig avgjørelse rundt om forbeholdet er spesifisert nok. Anbefaler å lese hele avgjørelsen nøye. Her adresseres det som retten etter hvert må ta stilling til og som kommer til å bli en gjenganger i rettssystemet. Som det fremgår kom sekretariatet først til at det var ansvar, mens nemnda snudde avgjørelsen.
Som man ser vil forbeholdene brytes ned og man vurderer hver enkelt ord og leser det i sammenheng. Dette viser hvor viktig nøyaktighet og presisjon vil være i tilstandsrapporten.
Finkn 2023-360 - skjevheter i grunnmur – TG 0 og 1 – opplyst om skjeve gulv - takstmannsansvar
En avgjørelse som viser at kjøper ikke lenger trenger å dra egne slutninger ut fra det som er skrevet i tilstandsrapporten. Tilstandsgraderingene overstyrer all sunn fornuft. Dersom det bommes på graderingen så utløses det ansvar.
Finkn 2023-393 - Ufaglært arbeid - El anlegg - ikke takstmann men selgeropplysning
Nemnda kommer til at det er brudd på opplysningsplikten og tilkjenner prisavslag.
Finkn 2023-396 - manglende bæring – oppussingsobjekt – avhl. § 3-2 - ikke takstmann men ren § 3-2
Nemnda tar en vurdering av oppussingsobjekt. Konstruksjonsfeil vil være mangler uansett benevnelse av eiendommen i henhold til forarbeidene. Mangel etter § 3-2.
Finkn 2023-397 - manglende bæring – oppussingsobjekt – avhl. § 3-2- ikke takstmann men ren § 3-2
Nemnda tar en vurdering av oppussingsobjekt. Konstruksjonsfeil vil være mangler uansett benevnelse av eiendommen i henhold til forarbeidene. Mangel etter § 3-2.
Finkn 2023-446 - lekkasje fra 42 år gammelt bad – TG 2 – takstmannsansvar
Takstmannen har ikke gjort hulltakning og heller ikke begrunnet dette. Klart brudd på forskriften. Allikevel ikke mangel etter flertallets syn. Alder, risiko overstyrer brudd på forskriften og kommer til at det er påregnelig.
Mindretallet mener det er mangel grunnet bruddet på forskriftens § 2-2 og § 1-5. Grundig gjennomgang av bestemmelsene. Videre gitt betryggende opplysninger i rapporten vedørende dusjkabinett og minimal fuktpåvirkning. Mener det er grunnlag for prisavslag.
Finkn 2023-447 - Mangelfull utbedring av lekkasjer - ikke takstmannsansvar, ren § 3-2
Opplyst utbedret klar mangel når det ikke stemmer.
Finkn 2023-448 - Feil nytt bad manglende dokumentasjon - takstmannsansvar
Gitt TG 2 grunnet manglende dokumentasjon. I tillegg oppgitt navn på utførende. Graverende feil som ikke var anmerket i rapporten og dermed ansvar.
Minimalt fradrag i prisavslagskravet.
Finkn 2023-477 - Feil ved eldre bad - TG 3
Klar ikke-mangel grunnet graderingen.
Finkn 2023-478 - Flere feil – unøyaktigheter i tilstandsrapporten - Takstmannsansvar
Nemnda viser særlig til at enkelte av tiltakene i tilstandsrapporten var generelt utformet, og i liten grad egnet til å opplyse kjøper om potensielle utbedringer og kostnadene knyttet til disse. For rom under terreng ble det eksempelvis angitt et avvik – kondens og fukt – men ikke annet under tiltak enn at "ingen tiltak men bør holdes øye med" -
Ikke nok informasjon og dermed ansvar.
Finkn 2023-524 - 100 år brudd på avløp TG 2 - ikke takstmannsansvar
Fullt påregnelig grunnet alder og risikoopplysninger.
FinKN-2023-551 – pålagt serviceavtale mv. for gasstank – takstmannsansvar
Ikke opplyst om at det var lovpålagt å ha en egen service- og tilsynsavtale for gasstanken, og om behov for rekvalifisering av gasstanken.
Nemnda kom til at selgers takstmann ga mangelfulle opplysninger ved salget, og ga kjøper medhold. Nemnda har kommet til at takstmannens uaktsomhet i saken må betegnes som grov. Nemnda mener tilstandsrapporten totalt sett inneholder for få opplysninger om gasstanken og anleggets konkrete betydning for hhv. varmtvannsbereder, gulvvarmen, peisen og komfyren. Som det fremgår av forskrift til avhendingslova § 2-7, skal takstmannen spørre eieren om når en gasskjele eller lignende varmesentral «var nytt, når det sist var service på anlegget, og om anlegget har brannsikring». Det er ikke dokumentert at slike spørsmål ble stilt, og nemnda mener spørsmål om anleggets godkjenning og eventuelle avtaler tilknyttet dette ligger i kjernen av det forskriften her er ment å dekke.
FinKN 2023-568 – opplyst om tidligere utbedret lekkasje – selgers kontrollansvar
Mer omfattende følgeskader enn det kjøper kunne forvente. Upåregnelige fukt- og muggskader. Nemnda viser til at avhl. § 3-2 første ledd gir uttrykk for det såkalte abstrakte mangelsbegrepet, som skal gi utgangspunktet for en vurdering av om boligen rent objektivt avviker fra hva kjøper med rimelighet kunne forvente. Det foreligger derfor en mangel etter avhl. § 3-2 første ledd, jf. § 3-1.
Erstatning: Riktignok er det ikke gitt at han direkte skal identifiseres med borettslagets håndverkere som utbedret lekkasjen, men selger må sies å ha hatt muligheten til å påvirke forholdet for eksempel gjennom etterkontroll/sjekk av de arbeider som ble foretatt. Det er, som Høyesterett fremhever i HR-2022-192-A avs. 72, tilstrekkelig at det forelå handlingsalternativer på selgers hånd. Kontrollansvar.
Finkn 2023-681 Fallforhold baderom - ugyldig punkt - takstmannsansvar
Det ble opplyst i tilstandsrapporten ved salget at badet var fra 2019, og hadde gulvfliser fra 2017 (TG 1). Videre fremgikk at det var lokalt fall på gulv til sluk, men at gulvet utenfor dusjen var tilnærmet flatt. Sluk, membran og tettesjikt ble gitt TG 2 som en følge av manglende dokumentasjon.
Nemnda viser til at takstmannen etter forskrift til avhendingslova skal "undersøke om det er tilfredsstillende fall til sluket ved hjelp av vater eller laser", jf. § 2-2 bokstav f. Når tilstandsrapporten ikke oppfyller forskriftskravene, skal det ses bort fra rapporten ved mangelsvurderingen, se motsetningsvis avhl. § 3-10 første ledd andre punktum, jf. forskriften § 1-5, samt Prop. 44 L (2018-19), bl.a. på s. 72 og s. 89. Vi kan da ikke se at opplysningen under "Sluk, membran og tettesjikt" som fikk TG 2 om at det ikke var innhentet
erklæring til uavhengig kontroll av våtrom, eller at etasjeskille/gulv mot grunn fikk TG 3 får noen betydning.
Punktet er ugyldig og kjøper får full utbetaling.
Finkn 2023-685 Tg 2 polsk husvogn
I tilstandsrapport fra 2022 ble det opplyst at bygget var oppført av moduler på
fabrikk på et understell av stål med mulighet for hjul for flytting, og at bygget derfor ikke var
bygget med hensyn til plan og bygningsloven eller gjeldende tekniske forskrifter, men at det var angitt i rapporten hvilke bygningsdeler som hadde avvik fra forskrift. Nedløp og beslag var gitt TG 2, og det ble opplyst at det ikke er etablert takrenner. Veggkonstruksjon var gitt TG 2, og det ble opplyst at veggtykkelse og isolasjonsevne hadde avvik fra forskriftskrav, at kledningsbordene hadde avvikende tykkelse sammenlignet med tradisjonelle boligbygg, at omramming og tetting rundt vindu syntes å være av enkel utførelse, og at det derfor måtte påregnes økt intervall på vedlikehold, men at det ikke var behov for utbedringstiltak.
Konklusjon: Ikke var benyttet syrefaste skruer i ytterkledningen, og at kledningen derfor måtte skiftes i sin helhet. Medhold med standardhevingsfradrag.
advokat boligselgerforsikring mangler kjøperforsikring