top of page

Rettspraksis etter ny avhendingslov - Tolkning av takstmannsforskriften.

Oslo tingrett 10.11.2023 - dom om tilstandsrapportens gyldighet - ansvar takstmann

Da er det nylig avsagt en meget viktig dom knyttet til spørsmålet om ugyldig tilstandsrapport. Feil i rapportene medfører ikke total ugyldighet. Saken har meget stor betydning i forhold til takstmannsansvaret.

Prinsipiell vurdering av ugyldighet s. 24 flg (s. 28):

Fra dommen om ugyldighet «Til tross for forholdsvis klare lovgiveruttalelser, mener retten at dette neppe kan gjelde i alle tilfeller. Det kan neppe heller gjelde hele tilstandsrapporten, dvs. også opplysninger om forhold/boligdeler som det aktuelle avviket ikke relaterer seg til.»

Retten trekker frem urimeligheten av en slik rettsoppfatning, og at det strider mot grunnleggende avtalerettslige prinsipper. Hun skriver videre at ugyldighet/total ugyldighet ikke har vært lovgivers intensjon. Dette vil jeg tro hele bransjen er enige om.

Retten faller dermed ned på motsatt resultat av det tingretten gjorden i Skaugen-saken, og det betyr at vi nå bare må vente på at dette følges opp av Lagmannsretten og Høyesterett.

Da er vi kommet inn på rett spor igjen!

Det gjøres fortsatt mange feil i rapportene som vil medføre ugyldighet enten for det punktet det gjelder eller at hele rapporten blir ugyldig. Har domstolen tatt innover seg de enorme konsekvensene dette får? Den siste dommen trekker frem nettopp denne urimeligheten.

Det er fortsatt uklart hvordan de forskjellige forskriftsbestemmelsen skal tolkes, noe som medfører at takstmannen ikke vet hvordan man skal få dette riktig.

Hva skal til for at rapporten blir ugyldig? unntaket er «ubetydelige sett hen til manglenes art og omfang». Når er avviket ubetydelig? Retten gir et eksempel på dette i dommen.

Blir hele rapporten ugyldig eller kun det punktet som er knyttet til forskriftsbruddet?

Det er mange spørsmål som fortsatt må avklares. Vi har ikke tatt endelig stilling til om det siste dommen skal ankes. Men vil ta en avgjørelse på dette i løpet av de neste ukene. Det gjelder å finne den rette saken slik at man får en god rettslig vurdering av lagmannsretten og Høyesterett.

Jeg vil holde dere oppdatert om utviklingen,

 

Les dommen her.

Da er det altså kommet kommet 6 avgjørelser fra tingretten og 19 avgjørelser fra Finansklagenemnda (Finkn) under ny lov, som sier noe om hvordan ansvaret for takstmenn og selger er i ferd med å utvikle seg. Vi venter fortsatt på at domstolene skal komme med flere dommer som da selvfølgelig har mye større vekt enn avgjørelsene fra Finkn, men Finkn-avgjørelsene kan si noe om hva vi kan forvente, og hvilke vurderinger som gjøres etter den nye avhendingsloven. Det forventes at det vil reises flere krav mot takstmann.

 

Takstmannsforskriften og Forarbeidene til avhendingsloven vil være sentrale ved forståelsen av disse vurderingene. I tillegg vil NS 3600:2018 være relevant.

 

Som vi forventet, kan man se at det blir en betydelig innstramming i forhold til den gamle loven, og det er ikke store unøyaktigheten eller upresise formuleringen som skal til, før ansvar for takstmann utløses. Det vises da til Finkn-avgjørelsene. Imidlertid kan det se ut som boligselgerselskapene har innrettet seg etter dette, og utbetaler i de sakene de skal, men at kjøpernes forventninger ofte kan være for høye i forhold til hva den nye loven innebærer. Dette fremgår klart av rettsavgjørelsene.

 

Har gulet ut det mest sentrale i avgjørelsene. Klikk på linkene for å lese avgjørelsene.

Tingrettsdom av 11.10.23

Ikke takstmannsansvar. Prinsipielle uttalelser (s. 28) om at det ikke blir total ugyldighet ved feil i rapporten. Tar også noen konkrete vurderinger av enkelte punkter i rapporten.

Konkrete forskriftsbrudd:

 

Vinduet:

Retten mener i utgangspunktet at forskriften ikke er fulgt men kommer til at dette er «ubetydelig sett hen til mangelens art og omfang» og begrunner det med lave kostnader og ser hen til minsteterskelen på 10.000,-. Sier også at det ikke er bevist at tilstanden var dårlig på takseringstidspunktet. Helt grei vurdering av ugyldigheten på dette punktet.

 

Drenering:

Retten kommer til at takstmannen kunne la være å borre hull utfra hans forklaring og beskrivelse i rapporten. Det ble også sendt en korrigerende SMS med risikoopplysninger. Også en helt grei vurderingen av ugyldigheten her.

 

Våtrommet:

Retten kommer også her til at takstmannen kunne la være å borre hull utfra hans forklaring og beskrivelse i rapporten om at det sto en kjøkkeninnredning i veien.

 

Feil tilstandsgrad:

Retten mener at dette er skjønnsmessig og tar også konkrete vurderinger av de enkelte forholdene og konkluderer med at det ikke er gitt feil TG.

Tingrettsdom av 29.08.2023 Oslo tingrett

Dommen dreier seg om krav knyttet til bråk og lukt fra naboleilighet og har dermed ikke relevans i forhold til takstmannsforskriften eller krav mot takstmann. Anførsel knyttet til eiendomsmegler ansvar. Selger frifunnet.

Tingrettsdom av 30.06.2023 Nord-Troms og Senja tingrett

Dommen viser til den abstrakte mangelsvurderingen i § 3-2 (1) og viser til at det ikke er noen endring i loven knyttet til dette. Fortsatt en konkret helhetsvurdering hvor momentene er eiendommens alder, synlige forhold og den informasjon som var tilgjengelig på salgstidspunktet, dvs. salgsoppgave, tilstandsrapporten, selgers egenerklæringsskjema og eventuelle muntlige tilleggsopplysninger.

 

Som nevnt i forarbeidene kan den som kjøper brukt bolig som oftest ikke forvente feilfrihet, og etter omstendighetene kan det også være slik at kjøper må finne seg i nokså betydelige feil og svakheter. Levetidsbetraktninger rundt bygningsdelene er fortsatt avgjørende.

 

Kjøper måtte betale fulle sakskostnader da det var gitt et tilbud som skulle vært akseptert.

Tingrettsdom av 26.05.2023 Oslo tingrett

Dommen viser til den abstrakte mangelsvurderingen i § 3-2 (1) og viser til forarbeidene Prop. 44 L (2018–2019) s. 85, jf. s. 59–60 rundt tolkningen av denne.

 

Retten konkluderer med at taket som var 34 år og gitt TG 2 + risikoopplysninger ikke utgjør et avvik etter § 3-2 (1). Det samme gjelder for varmekablene som også var 34 år gamle. Levetid på bygningsdeler avgjør sakene.

 

Kjøper måtte betale fulle sakskostnader.

Tingrettsdom av 09.02 2023 i Oslo tingrett (anket)

Dommen viser igjen til den abstrakte mangelsvurderingen i § 3-2 (1) og viser til at det ikke er noen endring i loven knyttet til dette. Gjør en grundig gjennomgang av det som er avtalt etter § 3-1 og vurderer dette opp mot § 3-2.

 

Kjøper måtte betale fulle sakskostnader da det var gitt tilbud som skulle vært akseptert.

FinKN-2023-90 - lekkasje fra innvendig taknedløp – TG 0 og 1 – takstmannsansvar

Saken viser hvordan Finkn tolker unøyaktigheter og manglende informasjon. Ut fra de faktiske omstendighetene er det objektivt sett gitt en feil tilstandsgrad da nedløpet var fra byggeår og selv om takstmannen ikke besiktiget taket så plasseres da den uriktige graderingen under hans ansvar.

 

Avgjørelsen gir også en lengre redegjørelse for forståelsen av takstmannsforskriften og konkluderer med ansvar for takstmannen.

 

Finkn 2023-92 ulovlighet branndør takstmannsansvar

En større ulovlighetssak der Nemnda plukker ut det ene punktet de mener det ikke er opplyst om i tilstandsrapporten. Det gjelder den ene branndøren som skulle vært anmerket i rapporten. Avgjørelsen er avsagt med dissens.

 

Finkn 2023-126 - feil ved taktekking – takstmannsansvar

Eksempel på en sak der takstmannen bommer på et forhold som var «lett synlige ved en kontroll». Som man ser så knytter de uaktsomhetsvurderingen direkte opp mot takstmannsforskriften og dens fokusområder. Det hjelper ikke at det er gitt TG 2 og noen risikoopplysninger i tilstandsrapporten. - punktet blir ugyldig.

 

Finkn 2023-218 feil ved el-anlegg – TG 2 – risikoopplysninger - ikke takstmannsansvar

I tilstandsrapporten ble el-anlegget gitt TG 2, og det bl.a. påpekt enkelte løse stikk, delvis skjult anlegg, og at en inntaksledning burde festes bedre. Ikke ansvar selger/takstmann.

 

Nemnda mener det springende punktet i saken er om de positive opplysningene i egenerklæringsskjemaet om el-anlegget i tilstrekkelig grad må sies å overstyre den forventning som i alminnelighet kunne utledes av boligens alder, risikoopplysningene som ble gitt i tilstandsrapporten om bl.a. "noe skjult el-anlegg", "enkelte løse stikk" og "inntaksledning som ligger til yttervegg bør festes bedre" samt angivelsen av TG 2 for el-anlegget i sin helhet.

Finkn 2023-221 - Feil ved bad – TG 1 – særlig om takstansvar - takstmannsansvar

Modernisert bad i 2011, opprinnelig bad fra 1987. I denne saken har takstmannen fraveket kravene i NS3424 med hensyn til hva som skal med i en tilstandsrapport. Det er også gitt feil TG på et gammelt baderom. De trekker frem viktigheten av at tilstandsvurderingen av baderom er riktig, tatt i betraktning høye kostnader.

 

Finkn 2023-278 - svikt ved drenering – TG 0 og TG 1 – lekkasje ved pipe - takstmannsansvar

44 år gammel drenering gitt TG 2. Innvendig konstruksjon rom under terreng TG 0 og TG 1. Avgjørelsen bygger på at det er gitt feil informasjon om de innvendige skadene og dette medfører da at man kommer til at kjøperne har krav på et større prisavslag

 

Avgjørelsen sier også noe om at forbeholdene må være spesifikke for å de skal overføre risiko. Formuleringen «redrenering ikke kan utelukkes» er dermed ikke spesifikt nok.

Avgjørelsen viser hvor stor forskjell det nå er mellom ny og gammel lov. 44 år gammel drenering ville aldri blitt mangel tidligere.

 

FinKN 2023-279  - manglende lufting av tak – betydningen av risikoopplysninger -  ikke takstmannsansvar

Meget grundig avgjørelse rundt om forbeholdet er spesifisert nok. Anbefaler å lese hele avgjørelsen nøye. Her adresseres det som retten etter hvert må ta stilling til og som kommer til å bli en gjenganger i rettssystemet. Som det fremgår kom sekretariatet først til at det var ansvar, mens nemnda snudde avgjørelsen.

Som man ser vil forbeholdene brytes ned og man vurderer hver enkelt ord og leser det i sammenheng. Dette viser hvor viktig nøyaktighet og presisjon vil være i tilstandsrapporten.

 

Finkn 2023-360 - skjevheter i grunnmur – TG 0 og 1 – opplyst om skjeve gulv - takstmannsansvar

En avgjørelse som viser at kjøper ikke lenger trenger å dra egne slutninger ut fra det som er skrevet i tilstandsrapporten. Tilstandsgraderingene overstyrer all sunn fornuft. Dersom det bommes på graderingen så utløses det ansvar.

 

Finkn 2023-393  - Ufaglært arbeid  - El anlegg - ikke takstmann men selgeropplysning

Nemnda kommer til at det er brudd på opplysningsplikten og tilkjenner prisavslag.

 

Finkn 2023-396 - manglende bæring – oppussingsobjekt – avhl. § 3-2 - ikke takstmann men ren § 3-2

Nemnda tar en vurdering av oppussingsobjekt. Konstruksjonsfeil vil være mangler uansett benevnelse av eiendommen i henhold til forarbeidene. Mangel etter § 3-2.

Finkn 2023-397 - manglende bæring – oppussingsobjekt – avhl. § 3-2- ikke takstmann men ren § 3-2

Nemnda tar en vurdering av oppussingsobjekt. Konstruksjonsfeil vil være mangler uansett benevnelse av eiendommen i henhold til forarbeidene. Mangel etter § 3-2.

 

Finkn 2023-446 - lekkasje fra 42 år gammelt bad – TG 2 – takstmannsansvar

Takstmannen har ikke gjort hulltakning og heller ikke begrunnet dette. Klart brudd på forskriften. Allikevel ikke mangel etter flertallets syn. Alder, risiko overstyrer brudd på forskriften og kommer til at det er påregnelig.

Mindretallet mener det er mangel grunnet bruddet på forskriftens § 2-2 og § 1-5. Grundig gjennomgang av bestemmelsene. Videre gitt betryggende opplysninger i rapporten vedørende dusjkabinett og minimal fuktpåvirkning. Mener det er grunnlag for prisavslag.

 

Finkn 2023-447 -  Mangelfull utbedring av lekkasjer - ikke takstmannsansvar, ren § 3-2

Opplyst utbedret klar mangel når det ikke stemmer.

 

Finkn 2023-448  -  Feil nytt bad manglende dokumentasjon - takstmannsansvar

Gitt TG 2 grunnet manglende dokumentasjon. I tillegg oppgitt navn på utførende. Graverende feil som ikke var anmerket i rapporten og dermed ansvar.

Minimalt fradrag i prisavslagskravet.

 

Finkn 2023-477 - Feil ved eldre bad  - TG 3

Klar ikke-mangel grunnet graderingen.

 

Finkn 2023-478  -  Flere feil – unøyaktigheter i tilstandsrapporten - Takstmannsansvar

Nemnda viser særlig til at enkelte av tiltakene i tilstandsrapporten var generelt utformet, og i liten grad egnet til å opplyse kjøper om potensielle utbedringer og kostnadene knyttet til disse. For rom under terreng ble det eksempelvis angitt et avvik – kondens og fukt – men ikke annet under tiltak enn at "ingen tiltak men bør holdes øye med" -

 

Ikke nok informasjon og dermed ansvar.

 

Finkn 2023-524 - 100 år brudd på avløp TG 2 - ikke takstmannsansvar

Fullt påregnelig grunnet alder og risikoopplysninger.

FinKN-2023-551 – pålagt serviceavtale mv. for gasstank – takstmannsansvar

Ikke opplyst om at det var lovpålagt å ha en egen service- og tilsynsavtale for gasstanken, og om behov for rekvalifisering av gasstanken.

 

Nemnda kom til at selgers takstmann ga mangelfulle opplysninger ved salget, og ga kjøper medhold. Nemnda har kommet til at takstmannens uaktsomhet i saken må betegnes som grov. Nemnda mener tilstandsrapporten totalt sett inneholder for få opplysninger om gasstanken og anleggets konkrete betydning for hhv. varmtvannsbereder, gulvvarmen, peisen og komfyren. Som det fremgår av forskrift til avhendingslova § 2-7, skal takstmannen spørre eieren om når en gasskjele eller lignende varmesentral «var nytt, når det sist var service på anlegget, og om anlegget har brannsikring». Det er ikke dokumentert at slike spørsmål ble stilt, og nemnda mener spørsmål om anleggets godkjenning og eventuelle avtaler tilknyttet dette ligger i kjernen av det forskriften her er ment å dekke.

FinKN 2023-568 – opplyst om tidligere utbedret lekkasje – selgers kontrollansvar

Mer omfattende følgeskader enn det kjøper kunne forvente. Upåregnelige fukt- og muggskader. Nemnda viser til at avhl. § 3-2 første ledd gir uttrykk for det såkalte abstrakte mangelsbegrepet, som skal gi utgangspunktet for en vurdering av om boligen rent objektivt avviker fra hva kjøper med rimelighet kunne forvente. Det foreligger derfor en mangel etter avhl. § 3-2 første ledd, jf. § 3-1.

Erstatning: Riktignok er det ikke gitt at han direkte skal identifiseres med borettslagets håndverkere som utbedret lekkasjen, men selger må sies å ha hatt muligheten til å påvirke forholdet for eksempel gjennom etterkontroll/sjekk av de arbeider som ble foretatt. Det er, som Høyesterett fremhever i HR-2022-192-A avs. 72, tilstrekkelig at det forelå handlingsalternativer på selgers hånd. Kontrollansvar.

Finkn 2023-681 Fallforhold baderom - ugyldig punkt - takstmannsansvar

Det ble opplyst i tilstandsrapporten ved salget at badet var fra 2019, og hadde gulvfliser fra 2017 (TG 1). Videre fremgikk at det var lokalt fall på gulv til sluk, men at gulvet utenfor dusjen var tilnærmet flatt. Sluk, membran og tettesjikt ble gitt TG 2 som en følge av manglende dokumentasjon. 

Nemnda viser til at takstmannen etter forskrift til avhendingslova skal "undersøke om det er tilfredsstillende fall til sluket ved hjelp av vater eller laser", jf. § 2-2 bokstav f. Når tilstandsrapporten ikke oppfyller forskriftskravene, skal det ses bort fra rapporten ved mangelsvurderingen, se motsetningsvis avhl. § 3-10 første ledd andre punktum, jf. forskriften § 1-5, samt Prop. 44 L (2018-19), bl.a. på s. 72 og s. 89. Vi kan da ikke se at opplysningen under "Sluk, membran og tettesjikt" som fikk TG 2 om at det ikke var innhentet
erklæring til uavhengig kontroll av våtrom, eller at etasjeskille/gulv mot grunn fikk TG 3 får noen betydning.

 

Punktet er ugyldig og kjøper får full utbetaling.
 

Finkn 2023-685 Tg 2 polsk husvogn

I tilstandsrapport fra 2022 ble det opplyst at bygget var oppført av moduler på
fabrikk på et understell av stål med mulighet for hjul for flytting, og at bygget derfor ikke var
bygget med hensyn til plan og bygningsloven eller gjeldende tekniske forskrifter, men at det var angitt i rapporten hvilke bygningsdeler som hadde avvik fra forskrift. Nedløp og beslag var gitt TG 2, og det ble opplyst at det ikke er etablert takrenner. Veggkonstruksjon var gitt TG 2, og det ble opplyst at veggtykkelse og isolasjonsevne hadde avvik fra forskriftskrav, at kledningsbordene hadde avvikende tykkelse sammenlignet med tradisjonelle boligbygg, at omramming og tetting rundt vindu syntes å være av enkel utførelse, og at det derfor måtte påregnes økt intervall på vedlikehold, men at det ikke var behov for utbedringstiltak.

 

Konklusjon:  Ikke var benyttet syrefaste skruer i ytterkledningen, og at kledningen derfor måtte skiftes i sin helhet. Medhold med standardhevingsfradrag.

advokat boligselgerforsikring mangler kjøperforsikring

bottom of page